農地転用について

「相続で農地を取得したからそこに家を建てたい」「使っていない農地を資材置き場にしたい」など様々な理由から農地転用をお考えになる方がいらっしゃいます。
しかし、農地転用をするにあたっては農地法により農地転用が可能な土地なのか、都市計画法で市街化調整区域に該当していないかなど、様々な調査を行ったうえで申請の準備を進めていく必要があるため、「平日の日中は仕事で調査を行うのが難しい」「何から手を付ければ良いかわからない」など計画が頓挫してしまうことも珍しくはありません。
そこで今回は農地転用の入門編的な位置づけとして、農地転用を行うにあたって事前に知っておくべきことについて解説を行っていきます。

農地法について

まずは農地法について触れておきましょう。
農地法の第１条の目的を見てみますと

この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

と記されています。
つまりは食糧の安定供給を図るための重要な生鮮基盤である農地について、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている役割の重要度も踏まえつつ、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食糧の安定供給の確保に資することを目的としているという事になりますね。
農地(農地転用)については下記のように規制等がされております。

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農地転用の種類

次に農地転用の種類について見ていきますが、目的によって農地法の第何条の規定となるかが変わってきます。

行為の内容		規制条項
耕作目的	農地に権利の設定や移動がある場合	第３条
転用目的	農地に権利の移動がない場合	第４条
転用目的	農地に権利の設定や移動がある場合	第５条

農地はそのままに権利を設定・移転する場合の手続き

こちらは農地のまま他の方に権利を移転して権利を取得した方が農地で耕作を行うパターンでイメージしやすいのは農家の方が他の農家の方に土地を譲るような場合でしょうか。
権利を移転後も農地のまま使用することになるので正しくは農地転用ではありませんが、農地法第３条により規制されていて許可権者は農業委員会になります。

農地に権利の移動がない場合

農地を農地以外のものへと転用することが目的ではあるものの権利の移転がないという事で、農家の方が自分の持っている農地に住宅を建てるような場合が該当してきます。
この場合は農地法第4条により規制されており、許可権者は都道府県知事又は指定市町村(農地の広さによっては農林水産大臣)となります。

農地に権利の設定や移動がある場合

農地を農地以外のものへと転用することが目的でそれとともに権利の移転もあるパターンですが、売り出されている農地を転用目的で購入して建物を建築したり、建設業者が資材置き場として活用したりする場合が該当してきます。
この場合は農地法第5条により規制されており、許可権者は都道府県知事又は指定市町村(農地の広さによっては農林水産大臣)となります。
私たち行政書士が農地転用でお手伝いをする際に最も多いのも、この５条での申請となりますね。

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農地転用の許可の基準

『農地法について』でもお話したとおり、農地は食料の安定供給を図るうえで重要な生鮮基盤です。
そのため自分の意思のみで農地転用をすることはできませんし、勝手に転用してしまえばそれは無効となってしまいます。
農地転用する場合は立地基準と一般基準をクリアする必要がありますので、そちらについても解説を行っていきます。

立地基準について

農地は営農条件や周辺の市街化の状況から５つの種類に区分されています。
その区分によって農地転用ができるかどうかはもちろん、その難易度が変わってきます。

農地区分	営農条件	農地転用の方針
農用地域内の農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地域とされた区域内の農地	原則不可 例外：農業用施設等
甲種農地	市街化調整区域内の ・農業公共投資後８年以内の農地 ・集団農地で高性能機械での営農可能な農地	原則不可 例外：土地収用認定事業、農業用施設、土石その他の資源採取等
第Ⅰ種農地	・集団農地(１０ヘクタール以上) ・農業公共投資対象農地 ・生産力の高い農地
第２種農地	・農業公共投資の対象となっていない小団の生産力の低い農地 ・市街地として発展する可能性のある区域内の農地	第３種農地に立地困難な場合等に許可
第３種農地	・都市的整備がされた区域内の農地 ・市街地にある区域内の農地	原則許可

市街化調整区域について

立地基準に関連する内容で市街化調整区域についても知っておきましょう。
市街化調整区域とは、無秩序な開発を防ぐなどの目的で都市計画法で各自治体によって市街化を調整する区域として線引きされた区域になります。
市街化を調整するわけですから農地転用にあたっては申請という扱いになります。
まずは農業委員会に農地転用許可申請を行い、農業委員会の意見徴収などを行ったうえで許可権者である都道府県知事等に意見書を添付して送付され、許可の判断をしてもらうことになり、難易度は上がります。
反対に市街化区域であれば、市街化を進めている区域なので農地転用にあたっては届出という扱いで、農業委員会に届出を提出すれば良く、申請に比べると難易度は下がります。

一般基準について

一般基準は、農地転用の確実性が求められるものになります。
せっかく農地転用の許可を出しても、申請内容と異なったことをされたり計画がとん挫したとなっては元も子もないので資力、信用、他法令手続きの進捗等や周辺農地等への被害の防除措置を行っているかなどが判断されます。
具体的には申請書類に計画を確実に実行できるだけの資力を証する資料として残高証明書や取引金曜機関からの融資証明書、事業計画書に工事等で道路をしよう売る場合の手続きや周辺農地等への影響が出ないような措置を記載するなどにより確実性を証明することが必要となります。

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まとめ

今回は「農地転用について」ということで、農地転用のおおまかな概要について解説を行っていきました。
入門編的な位置づけとなりますので、実際に申請する場合はどのような流れになるのか、４ヘクタールを越した場合はどうなるのかなどについては触れておりません。
もっと深い内容については日を改めて解説を行っていきますので、お楽しみにしていただければと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。