民泊(住宅宿泊事業法)について

今回は民泊についてという事で、2017年6月に成立した「住宅宿泊事業法」に触れていこうと思います。
外国人観光客の増加に伴って新たに民泊を始めようとお考えになる方も多くなってきていますので、ご検討されている方は是非、今回のコラムを参考にしていただければと思います。

住宅宿泊事業法

まず初めに住宅宿泊事業法の目的を見てみましょう。

この法律は、我が国における観光旅客の宿泊をめぐる状況に鑑み、住宅宿泊事業を営む者に係る届出制度並びに住宅宿泊管理業を営む者及び住宅宿泊仲介業を営む者に係る登録制度を設ける等の措置を講ずることにより、これらの事業を営む者の業務の適正な運営を確保しつつ、国内外からの観光旅客の宿泊に対する需要に的確に対応してこれらの者の来訪及び滞在を促進し、もって国民生活の安定向上及び国民経済の発展に寄与することを目的とする。

とされております。
この法律は急速に民泊施設が増えたことにより、施設によっては安全面や衛生面の確保がされていないことや騒音などによる近隣住民の方とのトラブルが社会問題となっていること、観光客の民泊ニーズが増加していることなどに対応するため一定のルールを定めて健全な民泊サービスの普及を図ることが目的となっているわけですね。
また、住宅宿泊事業法があることによって以前解説をした旅館業法よりも少ない制限と簡易的な手続きで個人の住宅を利用した民泊事業を行うことが認められるようになりました。

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住宅宿泊事業法と旅館業法の違い

民泊を営む場合は住宅宿泊事業法か特区民泊、旅館業法のいずれかの形式で行うことになります。
旅館業法では旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業がありますが、民泊を行う多くの場合は簡易宿所の形態で民泊を行っております。
そのため今回の比較も旅館業法は簡易宿所営業の場合とさせていただきます。
また、宮城県は特区民泊の対象とはなっておりませんので、比較は省略させていただきます。

	民泊(住宅宿泊事業法)	簡易宿所(旅館業法)
手続き	届出	許可
営業日数の制限	年間180日以内	なし
住居専用地域での営業	可（仙台市は制限あり）	不可
設置要件等	台所,浴室,便所,洗面設備が備えられ,人の居住の用に供されているもの	客室,浴室,便所,その他法令等で定める基準に合致するもの
居室の床面積	3.3平方メートル以上（1人あたり）	33平方メートル以上 (宿泊者の数を10人未満とする施設の場合、 3.3平方メートルに当該宿泊者の数を乗じて得た面積が必要)
入浴設備	男女兼用可	男女別（定員10人未満は兼用可）
玄関帳場の設置	なし	あり（ICT活用も可能）
消防設備の設置	あり	あり
宿泊者名簿の作成	あり	あり
宿泊者数等の定期報告	あり（2か月に1回）	なし
標識の掲示	あり	なし

上記の内容を十分に比較したうえで、住宅宿泊事業法の民泊か旅館業法の民泊のどちらで営業を行うかを決めるようにしましょう。

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住宅宿泊事業法の対象となる事業者

住宅宿泊事業法では一体的かつ円滑な執行を確保するため、３つの事業者が位置付けられております。

住宅宿泊事業者

旅館業者以外の者で宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる、住宅宿泊事業を営む者。

住宅宿泊管理業者

住宅宿泊事業者から委託を受け、報酬を得て、住宅宿泊管理業を営む者。

住宅宿泊仲介業者

旅館業者以外の者が報酬を得て、住宅宿泊仲介業者を営む者。

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仙台市の場合(住宅宿泊事業法における民泊)

住宅宿泊事業法について仙台市の場合は住宅宿泊事業法の施行に関する条例があり、地域によっては制限がかけられてしまいます。

対象地域

都市計画法に規定する仙台市内の以下の用途地域が対象となります。

• 第１種低層住居専用地域
• 第２種低層住居専用地域
• 第１種中高層住居専用地域
• 第２種中高層住居専用地域

制限の内容

日曜日の正午から土曜日の正午までは事業の実施が禁止となります。
つまり土曜日の正午から日曜日の正午までが事業の実施(宿泊が可能)となりますので、下記のようになります。

土曜日

日曜日

月曜日

火曜日

水曜日

木曜日

金曜日

✕

〇

✕

✕

✕

✕

✕

✕

ただし、祝日が土曜日、日曜日又は他の祝日と連続する場合は、連続する機関の初日の正午から祝日最終日の正午までの期間は宿泊が可能となりますので、下記のようになります。

土曜日

日曜日

月曜日(祝日)

火曜日

水曜日

木曜日

金曜日

✕

〇

✕

✕

✕

✕

✕

対象地域については「仙台市都市計画情報インターネット提供サービス」にて確認をすることができます。
仮に上記の対象地域で民泊を行おうとお考えになっている方は、この制限もしっかりと念頭に置いたうえで検討をするようにしましょう。

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民泊を始めるにあたって(住宅宿泊事業法における民泊)

実際に民泊を始めようとする場合には電子若しくは窓口への届出が必要となりますが、事前に確認しなければならないことがあります。

欠格事由に該当しないこと

これから民泊事業を始めようとする人(届出者)が下記のいずれかに該当していると民泊事業を営むことができません。

• 心身の故障により住宅宿泊事業を的確に遂行することができない者として国土交通省令・厚生労働省令で定めるもの（精神の機能の障害により住宅宿泊事業を的確に遂行するに当たって必要な認知,判断及び意思疎通を適切に行うことができない者）
• 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者
• 住宅宿泊事業の廃止を命ぜられ,その命令の日から3年を経過しない者
• 禁錮以上の刑に処され,又はこの法律若しくは旅館業法の規定により罰金の刑に処され,その執行を終わり,又は執行を受けることがなくなった日から起算して3年を経過しない者
• 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号）第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者（以下「暴力団員等」という）
• 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が上記1～5のいずれかに該当するもの
• 法人の役員のうちに上記1～5のいずれかに該当する者があるもの
• 暴力団員等がその事業活動を支配する者

届出住宅が登記されていること

民泊事業を行おうとしている住宅が未登記の場合は届出することができません。
そのため、しっかりと登記されており不動産番号が付されているかを事前に確認しておくようにしましょう。

届出住宅の転貸が認められていること（届出者が賃借人又は転借人の場合）

民泊事業を行おうとしている者が賃借人又は転借人の場合は、賃貸人又は転貸人が民泊事業(住宅宿泊事業)を目的とした転貸を承諾していることを確認する必要があります。

• 賃借人＝所有者から物件を借りている人
• 転借人＝所有者から物件を借りている人が、その借りている物件を第三者に貸した場合の第三者のこと
• 賃貸人＝物件を貸している人(物件の所有者)
• 転貸人＝所有者から物件を借りている人が、その借りている物件を第三者に貸した場合の所有者のこと

管理規約等で禁止されていないこと（マンション等の場合）

民泊事業を行おうとしている住宅がマンション等、複数の所有者がいる建物の場合は、管理規約において住宅宿泊事業等の人を宿泊させる営業が禁止されていないことを確認する必要があります。
なお、管理規約に明記されていない場合でも管理組合において禁止する方針がないことの確認が必要です。

管理業務の委託が必要かどうか

人を宿泊させる間不在となる場合や、居室数が5を超える場合には,住宅宿泊管理業者へ管理業務の委託が必要です。

• 法人で届出する場合は、従業員が届出住宅にいるかどうかに関わらず委託が必要です。

消防法令適合通知書の取得

民泊事業を行おうとしている住宅が消防法令に適合していることが必要です。
消防法令適合通知書の取得についてはまた別のコラムで解説をしていきます。

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民泊事業開始後に行うこと(住宅宿泊事業法における民泊)

民泊事業の届出をすれば後は自由に営業できるかというとそういうわけではなく、下記の業務を行わなければなりません。

• 宿泊者の衛生の確保
• 宿泊者の安全の確保
• 外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
• 宿泊者名簿の備付け
• 周辺地域の生活環境への配慮
• 苦情等への対応
• 標識の掲示
• 定期報告

それぞれについて見てみましょう。

宿泊者の衛生の確保

宿泊者の衛生の確保については、以下のような内容のものを行うようにしましょう。

• 居室は宿泊者一人当たり3.3平方メートル以上確保すること
• 居室、設備、備品等は清潔保持し、定期的に清掃、換気、除湿等を行うこと
• シーツ、カバー等直接に接触するものについては、宿泊者が入れ替わるごとに選択した者と取り換えること(特にダニやコジラﾐ等には気をつけること)
• 宿泊者が感染症に罹患し、人に感染する恐れがある場合は保健所に通報し、その指示に従って消毒等の必要な措置を講じること
• 循環式浴槽(追い炊き機能付き風呂、２４時間風呂など)や加湿器を備え付けている場合は、レジオネラ症を予防するため、宿泊者が入れ替わるごとに浴槽の湯は抜き、加湿器の水は交換し、汚れやぬめりが生じないよう定期的に洗浄を行うなど、取扱説明書に従って維持管理すること
• 使用する水は飲用に適しているものであること(井戸水等の上下水道以外の水を使用する場合には自動滅菌装置などを設置し、水質検査を行って使用する水が引用に適しているか確認すること)

宿泊者の安全の確保

宿泊者の安全の確保については、以下のようなものを行うようにしましょう。

• 非常用照明器具を設置すること
• 避難経路を表示すること
• 火災、その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を行うこと

外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保については、以下のようなものを行うようにしましょう。

• 設備の使用方法に関する案内
• 移動のための交通手段に関する情報
• 火災や地震などの災害発生時の連絡先(消防署、警察署、医療機関、住宅宿泊事業者等)
• その他宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置

宿泊者名簿の備付け

宿泊者名簿の備付については、以下のような内容で備え付けるようにしましょう。

• 宿泊者名簿には宿泊者全員の氏名、住所、職業及び宿泊日が記載できるようにすること
• 宿泊者が国内に住所を有しない外国人の場合は国籍、旅券番号の記載や旅券提示も求め、コピーを取って保存すること
• 宿泊者名簿は届出住宅又は営業所(事務所)に備え付けること
• 作成の日から３年間保存すること
• 電子データで作成及び保存する場合は、紙に出力できるようにしておくこと

周辺地域の生活環境への配慮

周辺地域の生活環境への配慮については、以下のようなことをおこなうようにしましょう(外国人に対しては外国語で説明すること)。

• 騒音の防止
• ごみの処理
• 火災の防止
• その他必要な事項

上記の内容の説明方法は、書面を居室に備え付けることによるほか、タブレット端末での表示等により、宿泊している間に必要に応じて説明事項を確認できるようにしましょう。

苦情等への対応

苦情等への対応については、以下のような対策を講じて適切かつ迅速に対応するようにしましょう。

• 深夜早朝を問わず常時、応答または電話により対応すること
• 宿泊者が滞在していな間も対応すること
• 滞在中の宿泊者の行為に要る苦情については、その宿泊者に対して注意等を行い、注意後も改善がなされない場合には現場に急行して退室を求める等の必要な対応を講じること

標識の掲示

届出をした住宅ごとに公衆の見やすい場所に指定の標識を掲げるようにしましょう。

※上記の標識は宮城県のものになります。

定期報告

届出をした住宅ごとに偶数月(２,４,６,８,１０,１２月)の１５日までに前２ヶ月分の状況を報告するようにしましょう(例：１０月１５日までに８月と９月の２ヶ月分を報告)。
報告内容は以下の内容になります。

• 宿泊させた日数
• 宿泊者数
• 延べ宿泊者数
• 国籍別の宿泊者数の内訳

なお、報告の方法は原則として民泊制度運営システムを利用して行いますが、システムを利用できない事業者の場合は管轄の保健所への提出となります(宿泊者数が０の場合でも報告は必須)。

まとめ

今回は民泊(住宅宿泊事業法)について解説を行っていきました。
effort行政書士事務所では、宮城県内の民泊を行おうとする事業者様を全力でサポートさせていただきますので「民泊を営みたい！」と思った際には、お気軽にご相談頂ければと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。